Stappenplan: De Bouw van uw droomhuisStap 2 - Bouwen & Vergunningen Van bestemmingsplan tot bouwvergunning
In dit hoofdstuk vindt u alles van bestemmingsplan tot bouwvergunning. Want wie gaat bouwen krijgt hoe dan ook te maken met regelgevingen en vergunningen. Geen eenvoudige klus, maar wel zeer belangrijk. Het vergeten van een vergunning kan namelijk betekenen dat de bouw (tijdelijk) stopgezet moet worden. Een gevolg dat u te allen tijde wilt voorkomen natuurlijk.
De beste manier om bouwgrond te vinden is de lokale media uitpluizen. Bij de gemeente kunt u altijd navraag doen waar kavels beschikbaar zijn en het internet biedt sites die een overzicht geven van te koop aangeboden kavels. Verder kunnen makelaars u informatie verschaffen. Indien u iets hebt gevonden dat naar wens is, dan kunt u zich hiervoor inschrijven. De eigenaar, dat is meestal de gemeente, zal u dan informatie geven over de geldende randvoorwaarden. Het is belangrijk dat u zelf altijd achter zaken aangaat als de bestemming van de grond, of de grond bouwrijp is of niet, hoe de bodemgesteldheid eruitziet, enzovoort.
Bestemmingsplan
In een bestemmingsplan staat wat er met de ruimte in een gemeente mag gebeuren, bijvoorbeeld waar woningen, horeca of andere bedrijven mogen komen. Het gaat dan niet alleen om het gebruik van de grond, maar ook over de maximale afmetingen van de gebouwen. Het bestemmingsplan geldt voor burgers en bedrijven, maar ook voor de gemeente zelf. Hebt u een bouwvergunning nodig, dan is het belangrijk dat uw bouwplan past in het bestemmingsplan. Met vragen hierover kunt u terecht bij uw gemeente. Als u gaat bouwen of verbouwen krijgt u te maken met bouwregelgeving. Deze regels zijn grotendeels gebaseerd op de Woningwet en gaan onder andere over veiligheid, gezondheid, de omgeving en uw buren. U kunt alle regelgeving nalezen in de Gids Bouwregelgeving. Deze vindt u op de website van het ministerie van VROM. In het bouwbesluit staan technische minimumeisen. De Woningwet kent drie categorieën bouwwerken: bouwvergunningvrij, licht-bouwvergunningplichtig en regulier-bouwvergunningplichtig.
Vergunningvrij Over het algemeen kunnen we stellen dat inwendige verbouwingen, mits niet aan een monumentaal pand, vergunningvrij zijn. Ook aanpassingen aan de achterkant van de woning zijn vaak zonder vergunning uit te voeren.
Lichte bouwvergunning Een lichte bouwvergunning is nodig als uw plan wel op de lijst van vergunningvrije bouwwerken staat, maar afwijkt van de regels. Bijvoorbeeld als uw plan groter is dan voorgeschreven. Over uw aanvraag wordt binnen zes weken na ontvangst een besluit genomen. Reguliere bouwvergunning Bij een reguliere bouwvergunning kunt u kiezen uit twee verschillende procedures: één- of twee-fasen-procedure. In een één-fase-procedure hebben burgemeester en wethouders twaalf weken de tijd om te beslissen. Deze termijn kan met zes weken worden verlengd. In de twee-fasen-procedure heeft B&W voor elke fase zes weken de tijd, elk kan ook weer met zes weken worden verlengd.
Bouwvergunning
Voor het behandelen van de aanvraag voor een bouwvergunning mag de gemeente kosten in rekening brengen. De kosten hiervoor worden leges genoemd. Hiervoor gelden geen landelijke regels; de hoogte van de leges kan dus per gemeente en per vergunningaanvraag verschillen. De meeste gemeenten hanteren een percentage van de bouwsom. De leges die de gemeente mag vragen staan in de gemeentelijke legesverordening. Deze kunt u bij de gemeente opvragen of inzien. Welstandscriteria
Welstand wil zeggen dat uw bouwplan architectonisch past in de omgeving. De gemeente legt in een welstandsnota zo concreet mogelijk vast welke welstandscriteria gelden voor de verschillende delen van de gemeente. Wie vergunningvrij bouwt, hoeft uiteraard niet te voldoen aan de welstandsnota. Wel geldt dat uw plan niet sterk mag afwijken van de redelijke eis van welstand. Hebt u wel een bouwvergunning nodig, dan wordt uw bouwplan door de gemeente getoetst aan de welstandsnota. Met vragen hierover kunt u terecht bij uw gemeente. Vrije kavel
Tijd Het realiseren van een woning op een vrije kavel duurt gemiddeld 1,5 jaar. Na het tekenen van de optie-overeenkomst hebt u vier maanden de tijd om een voorlopig ontwerp te maken. Nadat het voorlopig ontwerp is goedgekeurd, kan de eerste formele procedure worden gestart; het vrijstellingsverzoek van de binnenplanse anticipatieprocedure (maximale doorlooptijd 33 weken). Terwijl dit verzoek loopt, werkt u het voorlopig ontwerp uit tot de definitieve bouwaanvraag. Wanneer na ongeveer acht weken de bouwaanvraag wordt ingediend (maximale doorlooptijd 13 weken), zijn doorgaans beide procedures na drie maanden doorlopen. Er spelen dan geen bijzonderheden. Na gemiddeld acht maanden wordt gestart met de daadwerkelijke bouw. De bouwtijd kan liggen tussen de twee en acht maanden. Kosten De prijs voor een kavel is afhankelijk van de vierkante meter prijs, deze is per regio verschillend. Een vierkante meter is in de Randstad bijvoorbeeld duurder dan daarbuiten. Het landelijk gemiddelde ligt ongeveer op € 200,- per m2. Om een goed beeld te krijgen van de prijs per m2, kunt u het beste bij makelaars en gemeenten informeren in het gebied waar u wilt gaan bouwen. Financiering
U kunt bij het kopen van een kavel een hypotheek afsluiten voor de nieuwe woning. Maar er zit natuurlijk wel een risico aan; als het bouwen om de een of andere reden niet doorgaat, zit u vast aan de hypotheek. Het is dus geen onverstandige keuze om de planvoorbereiding met eigen geld te financieren en een lening pas af te sluiten op het moment dat de grond moet worden betaald. U kunt met de architect ook proberen af te spreken dat hij/zij zoveel mogelijk, zo laat mogelijk, factureert. Lees meer over de taken van een architect in het Stap 4 van het Stappenplan. Realisatie van het plan
Een Plan van Aanpak helpt u met het realiseren van al uw plannen. Het geeft u overzicht van de zaken die nog gerealiseerd moeten worden. Als u een bouwbedrijf of architect inschakelt kunnen zij u in dit proces begeleiden. Maar het kan nooit kwaad om zelf de regie en voortgang in handen te hebben en in de gaten te houden. Wat staat er allemaal in een Plan van Aanpak? Allereerst omvat het plan een Programma van Eisen. Hierin zet u alle zaken (aantal en soort ruimtes, stijl van de woning, bouwtype, de wens om duurzaam te bouwen, enzovoort) waarvan u wilt dat ze in uw nieuwe woning worden gerealiseerd. Daarnaast bestaat een Plan van Aanpak uit een organisatieopzet. Hierin omschrijft u welke partijen betrokken zijn in het gehele proces en welke partij voor welk onderdeel de verantwoordelijkheid draagt. Tot slot worden alle onderdelen van het Plan van Aanpak verwerkt in een planning.
Alles onder één dak
Geeft u graag een hoop werkzaamheden uit handen? Er zijn bedrijven die een alles-onder-één-dakformule hanteren. Dan wordt de begeleiding en uitvoering van A tot Z geregeld, inclusief specialistische ondersteuning en er is sprake van samenwerking met een vast bouwbedrijf. Handig, want zodoende sluiten interne processen optimaal op elkaar aan. Gas, water en elektriciteit
Voor het aanvragen van gas, water en elektriciteit zijn er twee belangrijke momenten. De eerste is het moment dat er bouwstroom moet worden aangevraagd. Dit is direct na het verkrijgen van de bouwvergunning. Ga hier altijd zelf achteraan. Tijdens de bouw neemt meestal de bouwer de kosten van gas, water en elektriciteit voor zijn rekening. U vraagt dan een tijdelijke aansluiting aan. Zodra het huis dicht is gemaakt en de meterkast klaar is, worden de definitieve aansluitingen aangevraagd. Het is van groot belang dat u dit vroeg genoeg doet, er gaat namelijk al snel vier tot vijf weken voorbij voordat u wordt aangesloten. Subsidie
In een aantal gemeenten in Nederland krijgt u voor het aanpassen van de woning door middel van energiezuinige maatregelen een financiële tegemoetkoming. Denk aan het aanbrengen van dubbele beglazing, zonneboiler, een hoogrendementsketel of bijvoorbeeld dakisolatie. Informeer bij uw gemeente of u hier eventueel voor in aanmerking komt.
Afspraken en wensen Bedenk goed wat u precies wilt en verwacht. Maak een lijst met alle wensen overzichtelijk opgesteld. Bepaal ook uw budget voordat u met de aannemer in gesprek gaat. Bij het vergelijken van offertes is het raadzaam niet alleen naar het eindbedrag te kijken, ook andere aspecten zijn bepalend. Denk aan het bouwmateriaal (duurzaam bouwen), bijkomende werkzaamheden en bijkomende kosten (meerwerk). Laat de aannemer daarom ook altijd goed uitleggen wat de kostenposten precies inhouden. Een ander en zeker niet onbelangrijk punt is dat het ‘klikt’ met uw aannemer. U werkt nog voor een lange periode samen, de samenwerking gaat prettiger als u op één lijn ligt. Bepaal in een overeenkomst de tijd (en dus kosten) die ervoor uitgetrokken wordt om de werkzaamheden te verrichten. Wanneer is de aanvangsdatum en opleverdatum? Zet hierin ook welke afspraken er nog meer zijn gemaakt. Ga nooit alleen uit van mondelinge afspraken, hier kunt u nooit naar teruggrijpen. Tip: Weet u van uzelf dat u geen held bent in het jaarlijks controleren en het regelmatig onderhouden van uw huis, vraag dan of u bij de aannemer ook een onderhoudscontract kunt laten afsluiten. Opleveringskeuring Bij de opleveringskeuring loopt u alle werkzaamheden samen met de aannemer nog eens na. Tijdens de oplevering moeten alle tekortkomingen worden genoteerd. Dat woningen bijna nooit vlekkeloos worden opgeleverd blijkt wel uit het feit dat bouwkundigen gemiddeld 21 gebreken constateren. Opleveringspunten worden genoteerd zodat deze zo snel mogelijk door de aannemer nog naar behoren afgehandeld kunnen worden. Schakel een onafhankelijke bouwkundige in voor een opleveringskeuring om er zeker van te zijn dat u geen gebreken over het hoofd ziet.
|